Vol,17 非常識な空室。不良入居者対策~目指せ!優良入居者ばかりの満室経営~/定期借家契約マスター講座

JYUKU017

Vol,17 非常識な空室。不良入居者対策~目指せ!優良入居者ばかりの満室経営~/定期借家契約マスター講座  (JYUKU017)

定価(税込)
¥15,000
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(試視動画:2分59秒)

悩みばかりの空室対策!

不安ばかりの不良入居者対策!

目指せ!優良入居者ばかりの満室経営

このDVDでは「定期借家契約」の実務を完全マスターしていただきます。

業界ではタブーだと言われる「空室・不良入居者対策」を紹介します。この方法を使えば、あなたのアパマンに行列ができるのは間違いありません!また、入居者が入居ルールを守らなくても、家賃滞納を繰り返しても、立退き料なしで退去させられます。裁判でも決して負けません!もし、あなたがこのような「空室・不良入居者対策」を完全にマスターできたとしたら・・・?

日々、ライフワークとしている会員さんの相談業務で、もっとも多いのが「空室の悩み」です。

 「次の入居者がなかなか決まらない!(困)」
 「家賃を下げても入居が決まらない!(困)」
 「管理会社の対応が悪くなってきた!(困)」

空室問題は大家さんの永遠のテーマです。
当然の事ながら、空室のままでは家賃収入はありません。また、家賃収入がないにもかかわらず、入居者を獲得する為、部屋の美装費用や維持する為の手間もかかります。そんな事情などお構いなしに、さらに、税務署があなたに追い討ちをかけます。空室なのに「売上を計上しろ!」と言うのです。空室は百害あって一利なし。売上がないにもかかわらず、税金はかかる。まさに、あなたにとっては「泣きっ面に蜂」 。これが現実です。

空室で悩むあなたは、不動産仲介業者に相談します。

親身(?)になってアドバイスしてくれるものの、「家賃を下げないと埋まりませんよ!」、「敷金0、礼金0で間口を広くしましょう!」 の繰り返し。

昔はもっと丁寧な応対をしてくれていたのに・・・?

家賃を下げると、毎月の借入金返済もままならないので、あなたはしぶしぶ「敷金0、礼金0」を選択します。その結果、あなたの物件には今までに出会ったこともないような不良入居者が増えるのはまず間違いありません。

不良入居者は本当にクレイジーです。

家賃を払わないどころか、「払う」と言っては居座る確信犯。何度注意しても夜中に騒ぎ、注意すれば逆切れする入居者。無断でペットを飼育したり、いつのまにか契約以外の同居人がいる始末。果ては、借金取りに追い回され、家財道具を残したまま夜逃げしてしまう。

このような困った不良入居者は、これからもますます増加するでしょう。なぜなら、今後、アパマン業界のお客さんである入居者層に、不況が原因でワーキングプアという「働く貧者」が増えるからです。ワーキングプア(working poor)とは、正社員並みに、あるいは正社員としてフルタイムで働いてもギリギリの生活さえ維持が困難、もしくは生活保護の水準にも満たない収入しか得られない就労者の社会層のことです。

自分の物件には優良入居者を囲い込みたいのはヤマヤマなのですが、背に腹は変えられるはずもなく、あなたはしかたなく「働く貧者」と言われるワーキングプアを入れていきます。
そして、あなたに管理会社は家賃滞納保証の加入を勧めます。
ただし、家賃滞納保証会社の対応が強硬すぎると、不良入居者に裁判で負けてしまいます。日本の法律では、不良入居者といえども「居住権」が認められてますからやっかいです。

もう、そんな入居者とサヨナラしたいと、あなたは追い出しにかかります。しかし、その目前に「普通借家制度」という大きな壁が立ちはだかります。「普通借家制度」は、第二次世界大戦中という特殊な時代背景の時代に、大家さんであるあなたの賃料設定の自由と契約解除権を奪ってしまう法律です。

そのため、貸家を返してもらうためには、貸主が借主にお金を払わないと追い出すことはできません。そう、大家であるあなたの「正当事由」は全く認められない のが現実です。あなたが優秀な弁護士を雇って、訴訟しようがどうしようが裁判では必ず負けてしまいます。その挙句、高額とも言える弁護士報酬分、さらに損失は膨らみます。

これっておかしいと思いませんか・・・?

「借りたものを返す」のは人間の常識です。借りる時に約束した事を守らないにもかかわらず、裁判に訴えても契約違反した側の権利だけが守られる。それでも出て行ってもらいたい場合は、6ヵ月もの立退き料を払わなければならない。誰が考えてもおかしな話です。

そこで、国も法律の改正に乗り出しました。それが、平成12年3月に施行された「定期借家制度」です。

あなたが「定期借家制度」を導入する事で得られるメリットは以下のとおりです。

  • 契約満了と同時に不良入居者を立退かせることができる。
  • 家賃の改定が容易にできる。
  • 立ち退き時に立退き料や建物明け渡し請求などの手続が不要。
  • 契約期間を自由に設定することができる。

しかし、このような大家さんであるあなたにメリットがあるにもかかわらず、誰もその事を言いません。もっともあなたの事を考えてくれているはずの不動産仲介業者ですら、その事を言いません。こんなに大家さん側に有利な制度であるにもかかわらず、新規入居契約の5%以下しか普及していません。

そこで、今回、悩める大家さんであるあなたのために、「定期借家契約実務 完全マスターノウハウ」を普及する為、セミナーDVDを制作しました。

それでは、「定期借家契約を導入した大家さんのよろこびの声」 をご紹介致します。

  • 「仲介業者さんに言ってもチンプンカンプンだったのですが、こちらから契約書を渡してお願いしたところ、普通の契約と同じように、家賃を下げなくてもスムーズに契約できました。次からは家賃を上げてやろうかとも思っています。」(岡山県:中様)
  • 「契約書の告知義務があるので心配でしたが、仲介業者さんに説明してもらったところ、別に契約者から質問などなかったと聞いて安心しました。昔の分も切り替えれば良いのですが、今後も研究してみます。アドバイスして頂き、ありがとうございました。」(徳島県:北川様)
  • 「2年ごとに更新する再契約型にしました。入居者からはいつでも解約できる事を、特に丁寧に説明してもらいました。また、定期借家契約にする理由はとなりに不良入居者が入ればあなたは嫌でしょうと説明するとカンタンに納得しました(香川県:吉田様)
  • 「入居者と再契約するかしないかは、貸主の権利だというのは常識だと思います。もっと早くにこの事を知っていれば、昔、あんなに悩むことはなかったのではと思います。貴重なアドバイス、ありがとうございました。」(愛媛県:高野様)
  • 「入居者からはなんの質問もありませんでした。敷金返還問題もありますし、書面で説明することの大切さを感じました。なによりもトラブルのないのは大切です。これからは全て定期借家契約に切り替えていこうと思います。これからもよろしくお願いします。」(兵庫県:川端様)

いかがでしょう。定期借家契約を導入された大家さんは、ほとんどの人が大満足しています。今までの常識に凝り固まった「定期借家契約」の大いなる誤解である「礼金が取れない」、「更新料が取れない」、「家賃を安くしなければならない」、「入居者が嫌がる」などは皆無です。

「定期借家契約」は、ちゃんと理解さえすればこんなに良い契約方法はありません。

★少子化でも入居者を獲得しなければならない。
★不良入居者が居座れば優良入居者が出て行く。

この二つを一挙に解決するのが定期借家契約です。

定期借家制度を導入すると、あなたのアパマン経営は次のように変わります。

通常の入居者には、あなたは再契約を繰り返すことで継続入居していただきます。一方、不良入居者には、通知の際、あなたは再契約を申し出なければ良いのです。立退き料も不要です。完全に契約の優先権は、大家であるあなたが握る事になります。

定期借家契約は、新築物件だけしかできないわけではありません。中古物件でも導入できます。あるチャンスにある方法を使えば、あなたに悩みをもたらす不良入居者の契約を切り変える事も可能です。また、建替えを検討したい老朽アパートをお持ちの大家さんは、立退料なしに契約満了と共に退去してもらえます。また、建物の解体までの短期間だけ賃貸する事も可能です。さらに、法律に熟知する確信犯は、定期借家契約で契約するあなたの物件に寄ってくることはないでしょう。

これだけ、あなたのアパマン経営を劇的に変えるのが「定期借家契約」です。

定期借家制度は、凝り固まったアパマン業界では非常識な契約手法です。しかし、これからの入居者獲得で苦戦するもしないも、あなたの戦略にかかっているといっても決して過言ではありません。普通借家制度は歪んでいます。このような歪んだ制度が、戦後65年を超える今も生き残っているのが不思議なくらいです。

定期借家制度は、

家賃は7万円で2年間お貸します。基本的に契約内容と入居ルールを守って頂けるのであれば、コチラとしても住み続けていただきたいので再契約させていただきますが、お家賃の滞納や入居ルールをお守りいただけない場合は、再契約しない場合もあります。これが世間一般のーでいう普通の商取引です。

家賃は7万円で2年間お貸します。あなたは家賃も滞納していますし、契約の際に約束した入居ルールも守ってくれません。ですから、立ち退き料としてお金を払いますから、出て行ってください。

おかしいですよね?

しかし、これが、現在のアパマン業界の95%を占める契約の実態なのです。ですから、家賃滞納を繰り返す入居者や不良入居者が入れば、あなたの損失は100万円以上になると考える必要がでてきます。

ただし、定期借家契約には手続き上のルールがあります。その手順どおり進めないと、あなたにデメリットばかりある「普通借家契約」になってしまいますので注意が必要です。また、専門書や専門家も誤解しています。先にお話した誤った認識をしていることがあります。また、実務家による情報がほとんどないのも現実です。法律の条文を読めば、なんとなく言わんとする事はわかるものの、「実際の所はどうなのか?」が最も知りたいところではないでしょうか?

そこでこのセミナーDVDでは、定期借家制度の基礎知識から募集方法、客付業者へのアプローチ方法、さらに、既存不良入居者の普通借家から定期借家への契約切替方法について、決して出し惜しみすることなく解説しています。

★少子化でも優良入居者を獲得し続けたいあなた。
★優良入居者による長期安定経営を続けたいあなた。

お忘れにならないうちに、下記の申込フォームから今すぐお申込み下さい。

追伸

★ご購入者全員に特典!【無料プレゼント】
さらに、今回、ご購入された方に、特典をご用意させて頂きました。今まで多くのアパートやマンション経営に参加したが、理屈はわかるけど実践方法まではなかなか・・・と言われるあなた!参加した翌日から実践できるための各種書式データ集を無料で差し上げます。

● 普通借家から定期借家に切り替える際の手紙(Word)
● 大家さんからのお願いの手紙(Word)
● 定期借家切替業務チェックリスト(Excel)
● 賃貸借契約終了合意書(Word)
● 定期賃貸住宅契約についての説明(Word)
● 重要事項説明書(Word)
● 定期住宅賃貸借契約書(Word)
● 賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書(Word)
● 賃貸保証委託契約書_記入例(Word)
● 定期賃貸契約終了についての通知書(再契約型)(PDF)
● 定期賃貸契約終了についての通知書(終了型)(PDF)

思うしみは今すぐ下記から・・・。

(ご注意下さい!) このセミナーDVDは学習用のライブを撮影の素人が汎用機を使い収録したものです。本格的なスタジオでプロが収録した鑑賞用をご購入希望の方は、ご期待を裏切る可能性がございますのでご了承下さい。

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(動画DVD約90分 × 1 本)

(定期借家契約書式集 × 1 本)

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木内 淑規(きのうち としのり)

木内 淑規(きのうち としのり)代表取締役

投稿者プロフィール

インターネット書店アマゾン アパート・ビル経営部門ランキング1位「賃貸サバイバル時代に勝ち残る 地域一番「オンリーワン物件」の作り方(ソフトバンク・クリエイティブ社)」の著者。2005年、賃貸経営や空室対策、土地活用、相続税対策などのコンサルティングを主業務とする(有)ウェルライフ徳島を設立。現在、全国のクライアントの個別コンサルティングや土地活用スキーム構築の為の全国行脚を展開中。家族は4歳年下の妻と一女二男と愛犬一匹。1962年寅年生まれ。徳島県在住。血液型O型。

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