木内 淑規(きのうちとしのり)の大家塾|

大家塾とは?


「アパマン経営は、決して儲かる商売ではありません!!」

誰しも先祖代々の土地は決して手放したくありません。親戚縁者が集まった法事の席などで 「土地を売ろうと思うのだけれど・・・?」と口にしようものなら・・、「ダメだ!!ご先祖様に申し訳ない!!」と非難の嵐。吊るし上げられ、ヤリ玉に上げられ、 「全くお前はどうしようもない奴だな!!」とやり込められてしまう始末。これが地方の多くの地主さんの姿です。

長い間、土地神話が続いた日本では「土地を売る!!」ことに大きな抵抗があります。

「でも、ただ放っておくのには税金ばかりかかる」と考えた時、まっ先に頭に浮かぶのがアパート・マンション経営で大家さんになることです。「新築のアパマン経営はリスクがないので安心!!」と考える人は多いのですが、「新築のアパート・マンション」ほどリスクが高い土地活用はありません。

その理由は、沢山ある不動産投資の中でも競争が厳しい事、さらに、今後も大量供給が続く事、そして、優秀な人材を多数抱えるプロ集団の参入してきた事、最後に、リスクヘッジの手段としての売却しずらい事などです。

一棟物のアパートやマンションは特殊な建物であり、世間一般のエンドユーザーはまず購入しません。購入するのはプロかセミプロと呼ばれる不動産投資家がほとんどです。

世間一般のエンドユーザーの不動産に対する価値観は「土地+建物」です。しかし、不動産投資化の価値観は「年間家賃収入の何倍か?」であり、それ以上では売れません。

その結果、土地を手放さない為に始めた土地活用が、 「土地を失う土地活用」になり、「やらなければよかった!!」と後悔することになる例を多く見てきました。

●競争が厳しすぎる・・・!!

大昔から日本人は不動産が大好きです。とにかく、不動産持つことは良いと言います。

また、アパート・マンションは儲かると信じられています。しかし、現在でも物件数が入居者よりも多すぎるため、空室が多くなってきています。以前なら必ずと言って良いほど満室になった新築物件でも、空室が目立つようになりました。

先日、相談に来られた大家さんのケースでは、1年前に建てた8戸の新築物件の2/3が空室でした。また、違う大家さんは24戸も建てたにもかかわらず、未だに半分が空室というありさまです。どちらの方も先祖代々の土地を守る為に始めた土地活用が、「反対に手放す事になるとは・・?」と嘆いていました。

しかも、それだけではありません。

そのような悲惨極まりない状態にも関わらず、半径1km以内には建築中のアパート・マンションがあるのです。このような状況は異常としか言いようがありません。

すでに、今後のアパート・マンション経営は危機説が囁かれています。日本で一番、家賃保証で躍進を遂げた大手家賃保証会社の創業主の持株が、外国の投資ファンドに全株譲渡しようとしたのもその一端でしょう。

建築会社は、大家さんが生き残るよりも先に自らが生き残る為に建築し続ける必要があります。これからも続くアパート・マンションの大量供給は、業界全体を破壊する行為だと言えます。

日本政府も、この問題には目をつむっています。「知らぬ存ぜぬ」です。

その理由は新規着工件数は、日本の景気動向に大きな影響を与えるからです。いっそのこと、国自身がアパート・マンション供給に対して、何らかの手を打たない限り、大家さんの多くが破綻してしまう可能性があります。

「そんなことはない!! 私の物件は広いだけでなく最新設備だし、地震対策も万全」そうい反論される人もあるでしょう。

しかし、その競争力も一時的です。なぜなら、次から次へと新築物件が大量投入され続けるからです。どんな商売でもそうなように、「誰でも参入できる」ものは、ライバルの数と力関係で決まります。その結果、長期間継続する事も安定した利益も見込めません。

●アパート・マンション経営は人任せでは儲からない・・・!!

どんなビジネスでもそうなように、 「全員が絶対に儲かる!!」ものはありません。「勝組」もいれば「負組」もいます。しかも、「勝組」はわずか4%にもかかわらず、「負組」は96%とほとんど。それが、これからの日本の姿です。

ただし、いくら競争が厳しい新築アパート・マンションと言っても、全く勝てないかというとそうではありません。他の業界の成功ノウハウを持ち込み革新的な経営をするか、自らがマメに物件と入居者の管理を実践し成功している大家さんも存在します。しかし、その苦労と努力は並大抵ではありません。

「不動産賃貸業」としての自覚を胸に、常に勉強し、実践し、反省し、継続しています。よくアパマン建築業者が営業トークで使う「アパート・マンションは放っておいても儲かる!!」と言うのは、真にあなたの事を思っていっているのではありません。自分のために言っているのです。

そう、建てさせるためだけに・・・!!

●イザとなれば売却してというリスク回避でしづらい・・・!!

不動産でソンをしないためには、 「いつでも売却できるようにしておく」ことが大切です。しかし、アパート・マンションは規模が大きければ大きいほど、個人で買う人はいなくなり、ほとんどは投資会社やプロ集団、投資家相手に交渉しなければならなくなります。

相手はプロですから即刻現金で支払ってくれるでしょうが、収益還元法を駆使して足元をみて値段交渉してきます。ですから、大家さんが思っているような価格では、とてもではありませんが買ってくれるはずはありません。

そうなると、投資金を回収できず、借入金が返せず、アパマン経営は破綻に追い込まれてしまいます。だからといって、なくなく条件を飲んでしまえば、 土地はタダ同然というのが現実です。

●「でも、家賃を保証してくれているから心配ない・・・!!」

しかし、本当にそうでしょうか・・?

地方では、まだまだこの言葉を鵜呑みにし、相続税対策でアパマン経営をする人が多いも現実です。しかし、一般借家契約で行うサブリース事業は、素人の大家さんよりもプロが保護されている法律ですから無謀だと言えます。いずれ「家賃保証契約」でなく 「家賃を保証する期間を保証する契約」だというのが明白になるでしょう。

「期間」は保証されても「家賃」は決して保証されません。さらに、家賃保証会社が破綻するおそれもないわけではありません。この場合でも、やはり「いつでも売却できるようにしておく」しかないのです。

●そのようにリスクがいっぱいの

 「新築のアパート・マンション経営」ですが、

 成功する方法はないのでしょうか・・・?

当然ですがそう思われる方もいるでしょう。また、すでにアパートマンション経営を実践している方。これからの厳しい入居者獲得戦国時代を生き抜く注意点はないのでしょうか・・?

そんな方々のために、「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」は定期的に開催しています。

 ●アパマン経営の利益の目安?

ズバリ、アパマン経営は表面利回り10%を切るようであれば、決して手を出すべき事業ではありません。表面利回り10%とは、5000万円の投資金額で500万円の利益が出るという事です。10年で元がとれるという投資利回りです。

しかし、これは全額自己資本で行う場合であり、借入をした場合は500万円が手元に残るわけでは決してありません。そこから、維持修繕費はもちろんの事、固定資産税を払いローン返済を差し引くわけです。実際に手元に残るお金は、表面利回り12%のフルローンで3%から4%程度です。

5000万円だと、よくて200万円。悪ければ150万円。月額にすると12万円から17万円。もし、あなたが月極駐車場で月10万円の収入があるのでしたら、5000万円の借金がない分その方が得です。

また、その土地を売却し平成20年まで延長が決まった「事業用資産の買換え特例」を使い、借金を作らず現金で中古アパートを買ったほうが安全です。以上のような事から、アパート・マンション経営は、金融機関、建設業者、不動産業者が勧めるから、仕方なく成り行きで、人任せでやるのは危険です。

まず、自らがアパート・マンション経営に関して、横断的に知識を学び、細部については専門家に分析してもらう姿勢が大切です。

いくら顧問税理士さんに相談するとしても、税理士さんもビジネスです。自分が忙しくなって儲からないのはゴメンですから、決して全てを教えてくれるわけではありません。また、いくら心の綺麗な顧客のために頑張る税理士さんでも、それを出来なくするほど税制というのは複雑怪奇な代物です。ですから、大家さんが知識を取得し、税理士さんに質問する以外に良い手立てはありません。

●なにか良い方法はないのでしょうか・・・?

会社経営ですばらしく能力を発揮し、その業界では慎重かつ堅実な人でも、ことアパート・マンション経営になった途端に、信じられない行動や判断する人がいます。私はそういう方達を一人でも多く守りたいと思い、 「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」を継続して開催してきました。

本来、オーナーに儲けの仕組みを提供しているはずの業者が一番儲かっているというケースは枚挙に暇がありません。

●「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」は強力です。

なぜ強力かといえば、セミナーでお話しすることは全て常識はずれの内容だからです。そう、世間一般では非常識といわれることをお話します。なぜならば、本当の儲けの仕組みを築くためには、常識の殻は打ち破らなければ勝組になれないからです。

コンビニは24時間営業という非常識な方法をとりました。ユニクロも同様です。

いずれも当時は「非常識な手法」をとったからこそ、これだけ急激に発展したのは誰の目にもあきらかです。これからの「アパマン戦国時代」においても同様です。

地方でのアパマン業界で非常識と言われることを真摯に実践すればおそらく「一人勝ち」できるでしょう。この「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」は、いろいろな実践的手法や考え方を解説いたします。

これから「マンション投資を行いたい」とお考えの方や、既にアパマン経営を始めている方、必見の内容です。長い年月をかけて「アパマン経営を成功させる会」が蓄積してきたノウハウを、都会だけでなく地方向けに特化した内容になっています。

最近、新聞や雑誌、テレビなどで不動産投資にまつわる記事や番組を、よく目にするようになりました。相続税の大増税を背景に、全国でアパート・マンションの新築着工件数が増えています。この現象は、あきらかに投資用不動産を建てたり購入したりしているという何よりの証拠だといえます。

2007年以降、団塊世代の大量退職問題が顕著になります。

年金支給額の削減もあいまって、その方たちが豊かな老後や定期的で堅実な自分年金のひとつとして、アパートマンションなどの不動産投資をしようとする動きがさらにもりあがるでしょう。「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」では、このような一過性のブームは危険であると訴えています。

たしかに、ハウスメーカーやマンション業者、地方ゼネコン、工務店、不動産業者などの行っている事は、自分たちの商品へ誘導するものだったり、真実を隠していたり、極端な場合は素人なのをいいことに騙そうとしているとしか言いようのないものだったりします。

「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」では、この15年間にいろいろな金持ち大家さんの実践事例や成功事例を集めてきました。また、そのようなノウハウを普及するために各種セミナーなどを開催してきました。そのうちにある重要な事がわかってきました。

●それは・・・?

「金持ち大家さん」には、ある共通する「違いをもたらす違い」がある事が判ってきたのです。「金持ち大家さん」と「貧乏大家さん」を分けているその境界線は、いともカンタンな事でした。

不動産投資も、株式や商品相場と同じ投資活動です。ただし、他の投資と違い、誰にでもできるものではありません。それだけに、奥が深いといえば深いとも言えますし、巾広い知識を必要とします。ところが、世間にいい加減な不動産投資情報が流れているのと同じように、安易な考えや気持ちで不動産投資を始めてしまう地主さんが多いように感じます。

会員の方々からいろいろな相談をお聞きする度に、よってたかっていいように乗せられてしまい、大損したり逆に資産を失ってしまっているケースが結構あるんです。

そのような素人である大家さんや地主さんを食い物にする企業や個人に対して、大きな憤りを感じると共に啓蒙活動のために立ち上げたのが「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」です。

これからのアパート・マンションの大競争時代を迎え、

  • 業者の口車にのってしまってニッチもサッチも行かなくなっている大家さん
  • 入居者を周囲の強力な新築物件に奪われて空室を埋めたいと思っている大家さん
  • 立退き交渉や家賃滞納で困っている大家さん
  • 節税方法や維持修繕費をなんとか、経費に出来ないかと考えている大家さん
  • その他いろいろな大家業に問題を抱えている大家さん

それらの方に、この15年間、「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」で培ってきたノウハウと、専門家集団とのさまざまなコラボレーションを経て生み出してきた珠玉のノウハウを、勉強する事に貪欲な大家さんにお伝えしたいと思っています。

1985年頃までは、片手間でできていたアパートやマンション経営も、21世紀を向かえ本格的な競争激化の時代に突入します。もはや、大家さん自身にも会社経営に求められるような経営手腕や知識が必要です。

アパマン経営は、事業計画の良し悪しでほとんどが決まってしまいます。また、空室を埋めるためには、業者に丸投げするのでなく、大家さん自らが戦略的にすすめる必要があります。

もっというなら、大家さん自らが今までの常識的なアパマン経営から非常識なアパマン経営へ、思考回路を変えていく必要があります。その努力が、資産を増やすアパマン経営への近道です。

「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」は通常の1回こっきりのセミナーとは違い、「普通の大家さん」を「金持ち大家さん」にするために、定期的に開講する講座です。費用は有料です(駐車場料金も別途必要)。開催曜日は土曜日か日曜日。時間は午後1時から4時半の3時間です。

「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」の理念は以下のとおりです。

「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟そして家族全員が、より豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的ノウハウを伝授していくこと」

あなたとあなたのご家族の「ウェルライフ」のために、是非、ご参加下さい。

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