木内 淑規(きのうちとしのり)の大家塾|

原状回復について国土交通大臣が指摘!


もうすでにご存じだと思いますが、アパート退去時の原状回復費用は次の二つに分かれます。

  1. タバコ焼け焦げのような故意過失部分:賃借人負担
  2. クロスや畳の劣化といった経年劣化の通常損耗:賃貸人負担

上記2のように、“経年劣化の通常損耗”は、賃貸人負担なので毎月の家賃に含まれるという考え方です。これを賃借人負担にする特約も可能ですが、”消費者契約法”の「消費者に不利の特約は無効」になり排除されてしまいます。

国交省は、トラブルを防止するため「現状回復ガイドライン」を用意していますが、「通常損耗か?」、「故意過失か?」は微妙で、かえってもめ事も多いような気がします。いっそのこと、「一律借主負担」のほうが揉めごとは少ないのにといつも思います。

旭化成不動産レジデンスは、契約書で 「畳の張り替え」と「ハウスクリーニング費用」を賃借人負担としていました。ところが、国士交通大臣の会見で「ガイドラインの考え方と異なる契約書をしている」 と指摘され、大臣は「ガイドラインに沿って改善努力をして頂きたい」と、一民間企業を名指ししました。

国交省の原状回復ガイドラインでは、

  1. ちゃんとした理由があり
  2. 賃借人が原則以上の義務負担を認識し
  3. 賃借人がその負担をする

といえば、賃借人負担の特約もOKです。

つまり、もめ事回避のための「一律借主負担」が悪いとも言えず微妙です。

名指しされた旭化成不動産レジデンスは、「畳の張り替え」は原則賃貸人負担で、「ハウスクリーニング費用」は賃借人負担としました。これがきっかけで、 この負担の仕方が とハウスクリーニング費用の標準になるかもしれません。

現行民法には 「借主は借用物を現状に復し(民法598 条)」とだけあります。 通常損耗が貸主負担とは条文からは読み取れないのです。

それが民法改正により「通常の使用により生じた損耗並びに経年変化を除く(616 条)」と明記されます。

ガイドライン等の現行実務に民法が追い付くだけで、実務は変わりません。

しかし、明記されれば消費者の意識は変わり法的「権利」と意識されます。

意識が変わった後も「ハウスクリーニング費用」借主負担で大丈夫でしょうか?

今はいいとしても、いずれはダメになるような気がします。

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木内 淑規(きのうち としのり)

木内 淑規(きのうち としのり)代表取締役

投稿者プロフィール

インターネット書店アマゾン アパート・ビル経営部門ランキング1位「賃貸サバイバル時代に勝ち残る 地域一番「オンリーワン物件」の作り方(ソフトバンク・クリエイティブ社)」の著者。2005年、賃貸経営や空室対策、土地活用、相続税対策などのコンサルティングを主業務とする(有)ウェルライフ徳島を設立。現在、全国のクライアントの個別コンサルティングや土地活用スキーム構築の為の全国行脚を展開中。家族は4歳年下の妻と一女二男と愛犬一匹。1962年寅年生まれ。徳島県在住。血液型O型。

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