ボロ物件投資?


高利回りを狙うのであれば、ボロ物件を買い再生させるのが良いでしょう。この場合、自己資金が少なくても十分投資可能です。

うまく再生させれば利回り30%、40%も夢ではありません。

こちらもボロ物件を探している人も多く、ボロ物件投資に興味のない人の割合はわずか11.3%ほどしかなく、90%近くの人がなんらかの形でボロ物件投資に興味を持っています。

ボロ物件投資のポイントは、リフォーム費用でしょう。業者によってリフォームの値段、内容がかなり違いますし、工事内容と工事費用の比較すらままならないのが現実です。

誠意があり安くリフォームしてくれる業者をいかに探すかが課題だと言えるでしょう。

その理由は、リフォーム費用を安く抑えることが高利回りを実現するカギを握るからです。

また、「これという物件をなかなか見つけられない」 と嘆く方も大勢います。再生のやり方がわからないから、なおさらこれという物件がどのようなものかがわかりにくいでしょう。

完璧を望む人ほど「こんなの誰も借りないだろう」と思うものです。しかし、入居付も家賃が安ければなんとかなるものです。

ボロ物件の賃貸経営には、リフォーム方法と家賃設定など、独自のノウハウが必要です。

リフォーム費用を単年度経費に!

とにかく国は税金を取ろう取ろうとしています。日本の治安は世界的に見てよい方ですし、お金を支払わなくてもアスファルトで整備された立派な道路を走れますので脱税はいけません。

しかし、無駄な税金を少なくする節税は考えておいた方がよさそうです。

ここではリフォームと税金(経費算入)について考えてみましょう。

リフォームを実施した場合の一番の問題点は、単年度で経費として落としたいのだが税務署が認めてくれないことです。

税務署の判断基準は「修繕費」なのか「新規資産の購入(資産価値を増加させるリフォーム)か」です。

年額30万円未満または20万円未満の工事費は修繕費として単年度経費計上できますが、問題はそれ以上の工事費を支払った場合です。

私がお勧めしたいのは、その建物を新築した時の建築確認申請書と各部の仕様書を保存しておくことです。

そして、当初と同じ材質が経年劣化したので同じ材料に復旧するのは「修繕費」、違う上質の材料でグレードアップした時は「新規資産の購入」という見解を示すことです。

さらに工事の見積り明細書などを示して当初新築時の仕様書と見比べてもらい、それを証拠として提出するのが効果的です。

もっと理解しやすいように具体例で言いますと、建物のリシン材の吹付けだったエントランスの壁に大理石を貼れば「新規資産の購入」であり、一括での単年度経費算入は不可能です。資産として計上し、毎年の決められた減価償却費でしか経費算入できません。

しかし、当初新築時と同じリシン吹付け工事であれば30万円以上の工事費であっても明細書と工事業者の社員が揃っていれば一括単年度経費算入(修繕費)として認められます。

デットクロス!

このサイトの読者はすでにご存じだと思う「デットクロス」。ここでは物件の収益力を上げるために大切なので、今一度、おさらいしておきます。

新築で賃貸経営を始めた場合、新築後15年ほどで「黒字倒産」する可能性が高くなります。

新築後しばらくの間は、設備などの減価償却費と金融機関の借入利息の返済がありますので、キャッシュはたくさんあるにもかかわらずほとんど税金はかかりません。

しかし、新築後15年前後から先に書いた二つの減価償却費が減少していき、会計上は黒字になりやすく、多額の税金が課税されます。さらにこのころになると周囲に魅力的なライバル物件が多数出現し、空室の増加や募集家賃の低下が重なります。

ここでのおさらいは次の二つです。

「減価償却費」:お金を支払わないにもかかわらず経費算入できる費用

「借入金の元金」:お金を支払うにもかかわらず経費算入できない費用

賃貸経営には必ずデットクロスがついて回るものです。誰にだって必ず訪れる法則です。上記二つの費用をうまくコントロールしない限り(できない限り)、あなたの賃貸経営はいずれ行き詰ってしまいます。

 

 

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
木内 淑規(きのうち としのり)

木内 淑規(きのうち としのり)代表取締役

投稿者プロフィール

インターネット書店アマゾン アパート・ビル経営部門ランキング1位「賃貸サバイバル時代に勝ち残る 地域一番「オンリーワン物件」の作り方(ソフトバンク・クリエイティブ社)」の著者。2005年、賃貸経営や空室対策、土地活用、相続税対策などのコンサルティングを主業務とする(有)ウェルライフ徳島を設立。現在、全国のクライアントの個別コンサルティングや土地活用スキーム構築の為の全国行脚を展開中。家族は4歳年下の妻と一女二男と愛犬一匹。1962年寅年生まれ。徳島県在住。血液型O型。

この著者の最新の記事

関連記事

RSS 木内淑規の一生青春!一生青春!

ピックアップ記事

  1. 2013-9-14

    Vol,27なぜ、高所得者は戸建賃貸経営を始めるのか・・・?

    今、不動産投資が活況です。 日経新聞には毎日のように不動産投資セミナーの告知が行われ、相続対策…
  2. 2012-10-17

    Vol,26 カリスマおばちゃん大家 鈴木ゆり子が戸建賃貸に投資する本当の理由!

    (視聴動画:2分39秒) カリスマおばちゃん大家 鈴木ゆり子先生 徳島上陸! このセミナ…
  3. 2011-6-25

    Vol,24 臆病者が実践する!地方での不動産投資究極のメソッド

    (試視聴動画:3分41秒) 地方で成功する不動産投資手法の考え方やメソッドを公開します! …

木内淑規 公式メルマガ

公式メールマガジン
どこにも紹介されていないマメ知識や最新ノウハウが満載のコラムを、毎週お送りする無料メールマガジンです。セミナーやキャンペーン開催など最新情報もいち早くお届けします!! >>詳しくはコチラ
お名前

メールアドレス



教材ナビゲーター

無料教材
空室対策
土地活用
不動産投資
賃貸経営
節税・相続税対策
KINOUCHI TOSHINORI TV

おススメ本

ページ上部へ戻る