木内 淑規(きのうちとしのり)の大家塾|

地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)新居浜 萩生


平成19年6月23日(土)24日(日)に現場見学会を開催いたしました!
平成19年8月4日(土)5日(日)に完成見学会を開催致しました!

両日の見学会とも、四国と言う公共交通機関が未発達というハンデにも関わらず、愛媛県内の方はもちろん、西日本一帯から総勢100組もの見学者の方にご覧頂きました。中には3日かかりで離島からきて頂いた方や、東北地方から高額の交通費をかけていらして頂いた方もおられました。また、猛暑の中、新居浜駅から40分もかけて歩いて来て頂いた方までおられ、勉強熱心な大家さんの姿に思わず瞼が熱くなりました。ご来場頂きました皆さん。この場をお借りいたしまして心より御礼を申し上げます。

さて、当日は二日間で50組を超える方々にご来場頂きました。遠くは宮城県から鹿児島県まで。そして、やはり当初の読みどおり、住まいの決定権者である女性の反応がすこぶる良かったのが印象的でした。これで、レッドソックスの松坂投手ではありませんが、「自信が確信に変わりました」。今後とも、大家さんのアパマン事業成功のお役に立つ事を最優先事項と肝に銘じて活動していく所存です。

150坪の敷地に4戸の戸建賃貸

今回の企画でもっとも苦労したのは「なんとたった150坪の敷地に4戸の戸建賃貸を建てる!!」というところ。雑種地として遊んでいた土地を「収益を生む お金のなる木にしてくれ!!」という、施主のなかば強引とも言える要望に応えるは相当のプレッシャー。

市街化区域の中高層の用途地域。しかし、まわりにはアパマンはチラホラ!!大手企業の工場があるとは言っても、現地は人口12万人しかいない四国の地方都市「新居浜市」。都会と比べて地下鉄はないし路面電車もない。駅まで3キロもあり、徒歩で歩くと40分。自動車でも15分。さらに周囲は、ガチガチの保守的な土地柄。周囲の家賃を調べてみると、3LDKのファミリータイプの家賃は月額65,000円。 募集金額は強気の78,000円(ペットを飼う方は月額3,000円アップ)にも関わらず、完成前に全て満室です。入居を決めた方々は全てホワイトカラー(知的職業)の方です。

通常なら、お先真っ暗、「アパート経営なんてやるんじゃなかった!!」と後悔するような結果は必定。 そんな全て悪い条件で「金のなる木」を植えるには・・? ここは「地方でも通用する!!究極のデザイナーズ戸建賃貸」で、企画するしかありません。しかし、最終的に生み出されるキャッシュフローはかなりのものになったのです。

さて、今回、特にご覧いただきたい、地方でも通用する!!究極のデザイナーズ戸建賃貸「オレス萩生」の見所を紹介していきます。

敷地面積は150坪。建築戸数は4戸同時施工です。玄関の向きは北向きです。建物同士の間隔は75cm。

白を基調にした立方体のスタイルをベースにしているのが特徴。直線的なラインと木を取り入れた外観は、シャープな表情の中に温もりを感じる洗練されたデザインとなっており、このスタイリッシュな形が若い入居者や女性に大人気です。

4棟全て、真っ白な。前面を見た第一印象は「とにかく窓が無い!!」。しかし、中に入ってみると予想ははずれ、とにかく明るい室内。テレビの「劇的ビフォーアフター」や「ドリームハウス」に出てくる「光の魔術」と言えます。もう一つ、前面デザインでひときわ目を引くのが、木材チップを樹脂で固めたダミーのルーパー部分です。

(1戸ごとに段差をつけた外観)

(仲介名人用)外観画像建物デザインがすっきりしているので、外構もシンプルイズベスト。シンプルデザインは飽きがこないと評判は上々。

入口付近にハーブ系の低木が1本植わっているだけです。その横に埋め込み式の散水栓。水遣りや洗車の際には重宝しそう。また、エントランス周りや建物周りには、高知県産の赤色系の単粒砕石を敷き詰めていますので、コンクリートやアスファルトで固めるのと違い、ヒートアイランド現象の抑止につながるだけでなく、ナチュラルな感覚がさらに住んでいる人のセンスを感じさせます。さらに、セキュリティにも・・。足元の砂利が音を出して侵入者を知らせます。

(植栽は低木を1本)

DSCN0183イザ、室内へ。室内はサンデッキ上部から振りそそぐ太陽の光で明るいのが特徴です。また、サッシの位置は天井まであるのも明るさのもうひとつの秘密。明るく広々とした開放的な空間は、家族の絆を深めるだけでなく、いつでも笑顔で暮らせるのは間違いありません。

大家業はサービス業。住む人には心から満足して頂ける暮らしを提供してこそ、長期満室経営ができるというもの。家族が集うリビングは明るく開放感にあふれさせるとともに、一戸建てを体感させる空間提供を目指しています。

(外に閉じて内に開くコンセプト)

DSCN0153デザイナーズ戸建賃貸は、全ての窓にペアガラスと防露サッシを採用しています。女性のライフスタイルでは結露によるカビは大敵です。また、冷暖房の光熱費も削減できるので、地球環境だけでなくお財布にもやさしい仕様です。

住宅では室内の静寂を得るために常識であったペアガラス+防露サッシも、とうとうデザイナーズ戸建賃貸では採用しました。本来、最もくつろげるはずの「家」が原因で「健康を損なう」ことがないよう、結露によるカビなどの細菌の増殖を防ぎます。

隣家の音が気にならない住宅、健康な人が健康に暮らせる住宅、アトピーやアレルギーを引き起こさない住宅。そんな住まいを手に入れることができます。

(ペアガラス+樹脂サッシ)

DSCN0142一番人気があったのは、建築面積に含まれないウッドテラス。40%と持家率の低い都会と比べ、地方の持家率は70%。そんな地方でもこのテラスを含めた延べ床面積の広さは、出口戦略を考えた上で、大家さんのリスク回避につながります。今までの入居者の喜びの声の中でもでも、「このテラスのお陰で、今までのアパートでは友達を呼んだ事なんてなかったけど、11人も呼んでホームパーティをしてしまいました!」と言うのも頷けます。

夜、家族で夜空を見上げるもよし、お風呂上りの就寝前にビールをキュッと飲むもよし。これを見れば絶対に入居者の心は入居に向けて揺らぎます。 入居すれば、このテラスのお陰で近隣に建物が迫っていても、たっぷり光が差し込み大きな青空を楽しめます。

(Wデッキのあるライフスタイル)

今回、二階へあがる階段下は玄関横の奥行きのある収納スペースとしました。また、タイプによって階段下部をテレビやステレオなどの音響スペースに・・・。戸建ですからホームシアターセットもお隣に気兼ねせずとも楽しめます。

(収納も兼ねた階段部分)

DSCN0152壁一面、天井まである広い収納は、何に使うか迷うほどです。奥行き75センチですので、巾の小さな机でも入る大きさです。従来のアパマンと違い、戸建賃貸の魅力はその収納の多さ。家具を置かずにすっきりと暮らしたい人には、きっと気に入られる事は間違いありません。

(壁一面の大型収納)

1階2階とも照明は全てダウンライトを採用。やはり2階もあるべき位置に窓がなく「外に閉じて内に開く」というコンセプトで統一しています。 下段の窓には子供転落防止のために安全手すりを設置しています。この窓のおかげで、住む方はご近所に気兼ねすることなく、プライバシー重視の生活をエンジョイできます。

(北側は上と下にある窓)

DSCN0145建物内部の採光は、全てウッドデッキ上部の二辺から行います。方位や太陽が昇る高さまで考えたL型に配置された窓は、室内を光のシャワーで満たすとともに、風の取り入れ口として最適な配置となっています。

(L型に配置された窓が採光の決め手)

一昔前までは、贅沢品だと言われていた防水のお風呂テレビが付いています。これにより、一日の疲れをじっくり癒しながら、ニュースやテレビ番組を楽しめます。最近のお風呂テレビは無線チューナーを使うため画質が良いのにびっくり。とくに一人暮らしの女性におすすめです。ひとりでもお風呂が怖くないし、だらだらテレビを見るついでにお風呂に入れます。これなら、雑誌を持ち込んでテレビをつけて、半身浴したら1時間なんてあっという間でしょう。お風呂好きな方にはおすすめです。

さらに、追い炊き風呂なので、夫婦2人暮らしで旦那の帰りが遅いためせっかくお湯をためても冷めてしまう。お湯を入れるのは週末だけなんて事はありません。1ルームには不用ですが、ファミリー住宅には是非必要な設備です。

(モニター付きインターフォン)

DSCN0161モニター画面で来訪者の顔を確認しながら相手と会話ができる、不審者対策に有効なインターホンです。使い方に応じて、録画機能の追加や、親機・子機の増設もできます。

(液晶モニター付きインターフォン)

また、宅配便を装ってドアを開けさせる、という手口が増えています。ドア・スコープだけでは、相手の姿がハッキリ確認できず、「それっぽい服装」だけで、つい開けてしまいます。モニター付きインターフォンなら、巧妙な不審者もシャット・アウトできます。

(お尻も綺麗に洗って欲しい)

さっぱりとした使い心地が人気のウォシュレット機能付トイレがついています。お手入れも簡単でいつでも清潔!また、寒い冬でも快適なホット便座仕様。

それでは、参加された大家さんの生の声をお聞き下さい。

  • 2F天井が少し低いのが気になるぐらいですが、全般的に上手に出来ていました。ユニキューブも見せてもらいましたが、こちらの方が随分上品質の出来栄えだと思います。家内と一緒に見せて頂きました。二人の感じ方が少し違いますが、私は、UBがもう少し大きければ良い(1坪タイプ)のではと感じました。家内はこれで充分だ(貸すのであれば)そうです。2Fの主寝室から出られるバルコニーがあれば(OP)良いのではとも思いました。家内は不用との事でした。13階段は、気にする方には良くない(多分賃借人にはいないと思いますが)と思います。お会いしたかったのですが、残念でした(愛媛県:佐々木敬史様)
  • 先日は「プリモ萩生A」を見学させて頂き、ありがとうございました。6月前半に福岡県でデザイナーズ戸建賃貸の完成品を見ていたので、物件は違えど建築中を見学できたので非常にわかりやすかった。完成品のあの部分はこういう構造になっているのかを改めて見ることができました。土地の有効利用という部分で、非常に大家にとってメリットのある戸建賃貸ですが、将来的な見通しの中でリフォーム発生や入居者の過剰荷物はどう対処すべきなのでしょうか?(佐賀県:ルヴィエ小林様)
  • びっくりしました。賃貸とはとても思えませんでした。コストダウンをするために中味を落としてあると思っていたのですが、それは間違っていました。とてもよかったです。あと数プランを考えて見せてください。(岡山県:池上雅己様)
  • 第一印象として感じたのは「自分が賃貸派なら是非住んでみたい」という事。細かい欠点を上げればキリがありませんが、家賃7万8千円なら立派だとしか言いようがありません。愛媛県の地方都市でもマダマダこのような「デザイナーズ戸建賃貸」は希少価値があると言えます。外観は個人的に好きな「真っ白」。一見、窓が無いフォサードもお洒落じゃないですか。中に入ると一転して明るく、ウッドデッになるスペースも良い感じでした。ポイントを絞ったシンボルツリー(植栽)にも期待が持てます。ペット対応もいいですね。完成見学会にも是非参加させて頂き、そのよさを改めて実感したいと思います。木内先生、見学させて頂き、ありがとうございました。今後とも、ご指導の程、よろしくお願いします。(愛媛県:朝日信彦様)
  • 若い人にとって快適な暮らしができると思いました。特に新婚生活をこんな素敵な所で送れるとしたら、一生夫婦仲が良さそうな感じがします。物干し場はやはりテラスでしょうね。風呂場の段差が少し気になりましたが、入居者はそれほど気にしないかも・・。いずれかの部屋に出窓があれば良いのにと思いました。(愛媛県:H様)
  • ファミリーがゆったり暮らせる余裕のある間取りだと思います。また、ウッドデッキが良い。これだけあればのびのびと広い空間が使えると思います。これなら絶対に友達を呼んでホームパーティをするでしょう。それにしても、賃貸住宅もここまで来たかという感じがして複雑です。(徳島県:KT様)
  • 住む人の安全と安心と快適さを良く考えていると思います。基礎もしっかりしているようですし、それぞれに段差がある配置も良い。デザインがシンプルなだけに夜間の外観が素敵だと想像します。これは周辺のアパート入居者が移り住みたくなるでしょう。また、不良入居者が入った場合の対処方法としてお話されていた定期借家契約も、この商品力なら間違いないと思います。(香川県:匿名希望 様)
  • 部屋が広く感じた。バスは小さくないか?見た目は抜群。エアコンが2台付いているのが良い。キッチンに棚が付いているのが良い。(福岡県:K様)
  • 建具が全て白色なのでシンプル。ウッドデッキは快適だと思う。自分が住んだとしたら絶対に友達を呼ぶだろう。絶対に自慢すると思う。また、最近のアパートにはペアガラスがついているのか?内の家にもついていないのに。お風呂にテレビがついているのも同様。それにしても建物がシンプルなので、余計な外構工事費用をかけなくても差別化できる。さすがだと感心した。(島根県:T様)
  • アグレッシブに自分らしく生きたいと思う最近の入居者に、アピール度は満点だと思う。このアパートなら家族とのすれ違いを防ぐ事もできるだろう。室内の明るさにはびっくりした。L型の窓の配置と天井まであるサッシのせいだろう。これなら一戸建てを体感できるのは間違いない。今後、給料の伸びの期待できない地方で、頭の良い人ほど賃貸派になるのは間違いない。また、転勤族に人気のある築10年以上の戸建賃貸と比較すれば必ずコレに入りたいと思うだろう。(山口県:匿名希望 様)
  • この物件を見に来た内見者は、ライフスタイルを連想するのは間違いない。その暮らしをイメージしてしまえば次に気になるのは家賃だが、この広さであれば坪当たり3,500円程度。ウッドデッキを含めるとファミリータイプで3,000円。妥当な家賃だと思う。いずれにしても、早速検討したいと思う。私の地元でも建てれる所ありますか?(岐阜県:山本 様)
  • 広い上に静かです。外の騒音も気にしなくて良いだけでなく、室内の話し声も心配しなくて良いので素晴らしいと思います。中庭が断然気に入りました。階段は、子供が小さいと少し急かも・・。収納が大変多く、良いと思います。下にもう一部屋あれば良いのにと思いましたが、持家の展示場だと勘違いしてしまいました。(愛媛県:M様)
  • ウッドテラスで夜空の星空を見上げて、お洒落でリッチな感覚を味わおうとする入居者は多いはず。家族4人でテーブルを囲めば室内と違うもうひとつのリビングだ。また、昼下がりのティータイムや休日のバーベキューなど、仲良い家族をイメージできる。もう一度、新婚生活をこのような住宅で送りたい。(徳島県:矢山 様)
  • きれい。しかし、もっともっと収納があったほうが良いと思う。(愛媛県:S様)
  • トイレに表示板が付いていなかった。風呂場にはテレビをつけるのが良いのか?それとも乾燥機をつけるのが良いのか?バスの広さは少し狭いかも。ペット可は問題だと思う。どうしても臭いが残るので・・。照明付きアパートというのは珍しい。(福岡県:匿名希望)
  • 長期に安定経営をするのであれば、ここまでやらなければならないのかと驚いています。大家業は生活空間を提供するサービス業だと言われるのがわかった。早速、検討したい。連絡下さい。(高知県:匿名希望 様)
  • 原価と今の時代に求められる設備、間取りのバランスが絶妙。天井高があと20cm高ければ開放感が違うのに・・。特に2階は低すぎるように感じました。これで利回りは大丈夫なのか・・?(匿名希望)
  • 経営している老朽化したアパートを建て替えようと思っていますが、高層にせず負担を軽くしようと思います。是非、ご指導いただきたい。(大阪府:匿名希望 様)
  • スマートで使い勝手が良さそうだと感じました。しかし、畳の部屋がなかったので畳の部屋が欲しいと思います。また、もう少し風を入れたいなとも思いました。しかし、アパートでココまでくればすごいと感じました。(愛媛県:K様)
  • こじんまりとしてよくまとまっているので感心しました。洗濯物の干し場はどの位置が良いかなと思いましたが、やはりテラスですね。台所と居間、階段の仕切りはどうかな?と思います。子供がいる場合、前面が開放しすぎているので心配な気もします。(愛媛県:M様)
  • このアパートなら子供をのびのび育てられると思う。また、今までのアパートと違い、子供が大きな声を出しても注意しなくて良いかも・・。主婦の立場とすれば、間取りは対面キッチンでベランダを見渡せるタイプが良いと思う。とにかく、良いと思います。(富山県:匿名希望 様)
  • お洒落に暮らしたいという入居者のニーズに合うのではないか?まるでテレビのトレンディドラマのようです。これならホームシアターも楽しめそう。しかし、ペアガラスまで最近のアパートには付いているのはびっくりです。(匿名希望 様)
  • ペット対応と言うのが良いと思う。これならペットを飼っていてもお隣に気兼ねなどする必要もないので良い。ただし、臭いは本当に大丈夫なのか心配です。犬が嫌いな人もいるので・・。(徳島県:YA 様)
  • 建物の内装に興味がありました。これだけ素晴らしいければ地方でダントツになれそうです。(愛媛県:I様)
  • 戸建賃貸の管理の仕組みが知りたいと思います。この戸建賃貸の土地活用はうまくいくのか研究を始めたいと思います。(愛媛県:K様)
  • 1階はすごく良く考えてスペースを取っているので感心しました。まとまっていて良かったと思います。(H様)
  • こんな価格で建つのであれば、この家賃でも十分儲かると思います。(広島県:匿名希望 様)
  • きれいの一言でした。ここまでまとまっていれば、入居者は間違いない。(愛媛県:H様)
  • 建物の内観に興味がありました。この戸建賃貸は利回りが良さそうです。(鹿児島県:H様)
  • 岡山で建築は可能でしょうか?(岡山県:T様)
  • 機能的できれいである。土地抜きで2戸1000万円で建てれれば良いのに・・・(新潟県:S様)
  • 洗練された外観と開放的な室内は良いと思う。このアパートに住めば入居者は笑顔になるだろう。(愛媛県:K様)
  • 街並みを一変させるデザインが気に入りました。これが街中にあれば、広告などせずとも周りのアパマンから入居者は獲得できるかも知れません。さすがテレビで有名な建築家の作品だけあります。(京都県:杉田 様)
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木内 淑規(きのうち としのり)

木内 淑規(きのうち としのり)代表取締役

投稿者プロフィール

インターネット書店アマゾン アパート・ビル経営部門ランキング1位「賃貸サバイバル時代に勝ち残る 地域一番「オンリーワン物件」の作り方(ソフトバンク・クリエイティブ社)」の著者。2005年、賃貸経営や空室対策、土地活用、相続税対策などのコンサルティングを主業務とする(有)ウェルライフ徳島を設立。現在、全国のクライアントの個別コンサルティングや土地活用スキーム構築の為の全国行脚を展開中。家族は4歳年下の妻と一女二男と愛犬一匹。1962年寅年生まれ。徳島県在住。血液型O型。

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