地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)南島田


地方都市でも十分成り立つ「戸建賃貸」とは!!

利回りは地方では脅威の15%達成!!

Oleth(R)南島田(徳島県徳島市)

もし、今あなたが

「私の土地は地方都市だから・・・」

「持家率の高い地方では戸建賃貸は難しいのでは・・・」

もしも、そのように思っているのなら、残念ながら、その予想はきっと裏切られる事でしょう。

今回、完成した「地方でも通用するデザイナーズ戸建賃貸 Oleth(R)」は、徳島県徳島市3棟、香川県高松市6棟です。

今回、完成した徳島市も高松市は、ご多分にもれず、空室率に悩む大家さんが大勢いる一介の地方都市。人口減少、少子高齢化が著しい「昔で言う辺地」です。にもかかわらず、周りを見渡せばアパートだらけ。 需要がないのに大量供給されるアパマンのほとんどは、新築なのに空室ばかりが目立ちます。しかも、そんな状態にも関わらず、半径1km以内にはマダマダ、凝りもせずにアパートの大量供給。

「いったいどうなってしまうのか・・・?」

しかし、この現象は地方都市ではどこも一緒です。全国、どの市町村でも、同じ現象が起こっています。

大家さんにとって、アパマン経営の一番のリスクとはなんでしょうか・?それは、一世一代の「アパマン事業計画」が、「絵に描いた餅」になってしまうことです。

満室になると思って新築したにもかかわらず、予想に反して満室にならないばかりか、思っていた以上の経費がかかってしまい、借入金の返済もおぼつかなる事を意味します。すなわち、収入は予想通りあがらず、逆に経費は予想以上にかかってしまう最悪の状態です。このような悪循環のスパイラルに、一度でも踏み込んでしまえば結果は悲惨です。

かといって、広く入居者を集めようと意識しすぎるあまり、入居者ターゲットを絞り込まずに物件を企画してしまうと、あなたの物件は没個性になり、その他多数の物件のひとつでしかなくなります。

アパマン経営の真のリスクとは、イザ経営が失敗してしまえば、先祖代々の土地をタダで他人に差し出さなくてはならなくなるという厳しい現実です。 まだ、一般の中古住宅なら、一般のエンドユーザーが土地と建物価格で買ってくれます。

しかし、アパートやマンションを競売や任意売却物件を購入する投資家は、収益還元法を使いますので年間家賃額から逆算して買うか買わないかを決めます。ですから、アパマン経営は成功すれば儲かるものの、失敗すれば土地を他人にタダであげることになってしまうのです。

この事は、建築業者はもとより、不動産会社も、銀行も、誰も言いません。そして、実際の所、あなた自身、この大きなリスクははこの大損に直面しない限り決してわからないのです。これがアパマン経営の一番大きな隠れたリスクです。

★安全で確実な貸家業はないのでしょうか・・?

これからのアパマン経営で成功するには、周辺のライバル物件から入居者を奪う必要があります。「奪う」と言えばハシタナイ言い方かもしれませんが、時代は変わりました。これからの日本は、確実に勝組8:負組2の世界に突入します。いわゆる入居者獲得大競争時代の始まりです。

このようなサバイバル競争を確実に生き抜くためにはなんといっても戦略が必要です。

その戦略とは・・・?

(1) 徹底的に差別化した物件を供給すること
(2) 需要があるにもかかわらず供給が少ないねじれを利用すること
(3) 初期投資を落とし、万一の場合のリスク回避を図ること
(4) 出口戦略を考え、先行者逃切りを考えること

簡単に言うと、ニーズに重きをおくのか・・・?

それとも、ウォンツに重きをおくのか・・・?

中途半端は没個性につながり、どちらかに焦点を定めるかが重要です。 決して、あの人もこの人も狙ってはいけません。「自分のライフスタイルを実現する為に高額の家賃を払える人」を狙うか、「徹底的に住居費を節約したい人」を狙うか。

端的に言うと、「自動車の車検」は「しなければならない」というニーズ商品であり、ほとんどの人は決して「車検をしたい」とは当然思いません。

一方、「ベンツ」は「乗ってみたい」というウォンツ商品であり、別にベンツに乗らずとも、国産車にはいい車はたくさんあります。ですから、「ベンツ」は「乗らなければならない」のでなく「乗りたい」商品です。

「しなければならない」と「○○したい商品」。 ニーズ商品である「車検」は価格競争の商品ですが、ウォンツ商品には価格競争はありません。 賃貸物件にも同様の事が言えます。 「思い切ったウォンツ物件」を供給するか、「価格競争のニーズ物件」を供給するか・・?

費用をかけずにおカネを設ける方法、それがすべてです。

 

 

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木内 淑規(きのうち としのり)

木内 淑規(きのうち としのり)代表取締役

投稿者プロフィール

インターネット書店アマゾン アパート・ビル経営部門ランキング1位「賃貸サバイバル時代に勝ち残る 地域一番「オンリーワン物件」の作り方(ソフトバンク・クリエイティブ社)」の著者。2005年、賃貸経営や空室対策、土地活用、相続税対策などのコンサルティングを主業務とする(有)ウェルライフ徳島を設立。現在、全国のクライアントの個別コンサルティングや土地活用スキーム構築の為の全国行脚を展開中。家族は4歳年下の妻と一女二男と愛犬一匹。1962年寅年生まれ。徳島県在住。血液型O型。

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