地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸「Oleth石井西高原」


201332103847「はあ、なんでこんなに儲からないんだ!」

「アパート業界じゃぁ、俺に先はないな!」

「アパートなんてするんじゃなかった!」

一度でもそうボヤいたことがあるあなた。
今回は、そんなあなたとあなたの家族を救う方法が学べます。

私は、この「田んぼの真ん中にある田舎の香水が蔓延する三角形の土地」で、一攫千金の当てが外れ、活用を諦めていた土地を、収益物件に変える事ができました。

それだけではありません。

あなたはこの方法で、入居募集に不動産業者さんを回らなくても、入居者の行列ができるようになります。

「あなたの物件に惚れた!」
「ぜひ、入居させて下さい!」
「ぜひ、うちに仲介させて下さい!」

今まで、どんなに入居者募集をしても、振り向いてもくれなかった入居者や不動産仲介会社から、そう言われるようになります。

想像してみてください。面倒な入居募集をしなくても、次から次へと入居者が来るようになれば、あなたはアパート経営に対する「悲痛」「苦痛」「ストレス」から開放されます。

あなたの物件の家賃額と稼働率がウソのように伸びて、アパート経営にやりがいを感じるようになります。

「アパート経営なんてやめたい!」
「他によい商売はないだろうか?」
ため息混じりでそんなことを言わなくてもよくなるのです。

今回、ご紹介する物件は、徳島県名西郡石井町にあります。石井町とは人口2万6千人ほどの4キロメートル四方の農業を主とするところです。
人口増加は横ばいもしくは少しだけ微増している、正直言ってアパート経営にとって絶好のロケーションとはいえません。どちらかと言えば、不人気エリアに入るでしょう。

案の定、大手ハウスメーカーが作ったペット対応マンションでも、半年間部屋が埋まらない地域。
自動車で町を走っていても老人しか目撃せず、アパートの入居者自体が少ない地域。
目抜き通りにあるアパート仲介業者さんのお店への客足も、数年前から半減しているような地域です。

そう、今回の物件の建設地は、

  • 農村地帯の真ん中

  • 人口が少ないうえに増加は横ばい

  • 地方の市街化調整区域その中でも外れた田舎の香水区域 です。

アパートを経営するには、悪条件が4つも揃う「四重苦のロケーション」です。まさに「崖っぷちのロケーション」でした。

私は、この土地を平成1年に買いました。今から20年も前、農地だった土地を、坪数4万円で買いました。
それまで、この土地が売り出されている事は知っていましたが、形も三角形でしたし、昔、大きな池があったという事も、人づてに聞いた事があります。ですから、全然と言って良いほど、この土地をまさか自分が買うとは夢にも思っていませんでした。

そんなある日、ある衝撃的とも言える情報が舞い込みました。
雪こそ降っていませんでしたが、手足がかじかむ寒い朝だったと思います。

「おい、あの土地の前の道路が県道になって、

 その先の吉野川に大きな橋がかかるらしいぞ・・・!」

本当かどうかは信じられませんでしたが、さまざまな人脈を使って確認したところ、どうも真実の情報でした。

みなさんは既にご存知と思いますが、資産を収用、交換などにより譲渡した場合、譲渡所得金額から最大5,000万円控除する事ができます。

その土地は245坪。坪単価4万円でしたから、約1000万円で買って、2500万円で収用してくれた場合、5,000万円の所得金額控除がありますから、税金はビタ一文かからないことになります。

早速、その情報を黙って地権者に掛け合い購入しました。早速、埋立て工事に取り掛かり、何食わぬ顔で雑種地に地目変更しました。しかし、その10年後、公共工事削減のあおりを受けて、その道路計画は意図も簡単に白紙撤回されてしまいました。「取らぬ狸の皮算用」をしていた私は、その場に呆然と立ちすくんでしまいました。

こんな悲惨な目にあってしまったのです。
時代のいたずらとは言え、自業自得の結末でした。

その後、さまざまなことを考えました。
宅地分譲開発、共同建てアパート、住宅型有料老人ホームなどなど。都市計画法の開発許可を勉強しながら、さまざまな試行錯誤を重ねました。まさに、「苦しい・厳しい・悲しい」の3Kとはあの時期のことを言うのでしょう。
本当に、土地を活用するにはさまざまな条件が必要です。ましてや、市街化調整区域は開発は原則として認められません。さらに、関係行政庁の同意書や施設を管理するものとの協議など、まるで「資産活用は許さないぞ!」というような状況でした。

買ったお金を返してもらえるはずもなく、お金を産まないにもかかわらず、毎年、必ず係る「高額な固定資産税」が悩みでした。仕事もつらいばかりで、その土地の事がどうしても頭からはなれず、とても「楽しい」なんて思える状態ではありませんでした。いつしか私は、うまくいかないのは「国が悪い」「法律が悪い」「制度が悪い」と思うようになりました。

知らず知らずのうちに、

「あの野郎!」
「バカにしやがって!」
「このスットコドッコイがぁ!」

そう、世間に対して、ツバを吐いていたのです。しかし、一方では、法律が決めた以上、もうどうしようもないと諦めていました。

しかし、その後十年間の試行錯誤の後に、今回の収益物件にたどりつくことが出来ました。
この収益物件は、田舎の香水漂う最悪のロケーションでもブレイクし、あなたの土地は生まれ変わります。
今までどうにもならなかった「崖っぷちの土地」でも、毎月、継続した収益をあなたの財布に入れてくれるようになります。もう、「人口減少でどうにもならない!」と思っていたアパート経営が楽しくなります。

では、頭を抱えていた「崖っぷちの土地」が、

ぴかぴかの収益物件に生まれ変わる3つの方法をお教えしましょう。

「競合しない」
「オンリーワン差別化」
「ブランド」

これらの方法は、誰でもカンタンにできます。ほんの少しの勇気と、ほんの少しの行動力があれば、誰でもできる方法です。
なぜなら、あなたの今までのアパマン経営の常識を、非常識な方向へ少しだけハンドルを切ればよいからです。新しい仕組みや技術は必要ありません。
ましてや、評判の悪い「家賃保証」などに惑わされずにすみます。実はココが重要です。これらの事は、さまざまな所で、さまざまな人の口から語られているものですが、今回、ご紹介する物件の企画ノウハウは、ちょっと違った方法なのです。
では、3つの方法をお話しましょう。

「競合しない」

あなたが、これから入居者獲得で混迷を極めるアパート経営で、今までの常識オンリーの物件と、常識的なノウハウで勝負するのであれば、行き着く先は価格競争しかありません。
価格競争とは、「家賃の値下げ合戦」であり、「消耗戦」です。
あなたが倒れるか、ライバルが倒れるか、それとも、両方倒れてしまい第三者が勝つか。行き着くところまで行き着くしかないのが価格競争です。
だから、あなたがアパート経営で「金銭的なゆとり」と「時間的なゆとり」を手に入れようとすればするほど、価格競争だけは挑まれても参加してはいけません。
価格競争は必ず起こります。
その理由は、アパート経営に参入障壁がなく、誰でも担保があって借金をものともしない度胸があれば、誰にでも安易に参加できるので仕方がありません。また、「決めてナンボ!」の不動産仲介業者の口車にのって、収支を度外視する計算のできない大家さんが、一斉に家賃を下げ始めます。
これからのアパマン経営は乱世の時代です。
入居率だけならまだしも、家賃の下落と空室率の上昇というダブルパンチで、一気に破たんへの道を突き進むでしょう。
ですから、あなたは価格競争には参加しないし、競合しないという強い信念が必要なのです。

「オンリーワン差別化」

あなたが日本一になりたいのであれば、さまざまな日本一になるための戦略が必要です。しかし、実際に日本一になるためには、革新的なアイデアか大きな資本が必要になります。

一方、自らの人生のために、安全で確実な人生を手に入れたいのだとしたら、それには「オンリーワン差別化」戦略が良いでしょう。

その理由は、戦わずして勝てる「物件」や「地域」を選択すれば、労して勝てるからです。
ですから、あなたがアパート経営で長期安定経営を目指したいのであれば、あなたの地域においてオンリーワン差別化物件を持つ必要があります。

「ブランド」

「崖っぷちの土地」を活用する3つ目の方法は、ブランド商品を作ることでした。ブランドと言っても、よく言われる「自社ブランドの作り方」や「ブランド戦略」の話ではありません。誰にでもカンタンに作れる「まったくあたらしいブランド商品の作り方」があるのです。日本一を目指さない普通の大家さんが作るブランドは、ルイ・ヴィトンやエルメスのような高級ブランドを目指す必要はありません。

私は実際にご紹介した3つの方法を使って、とても重要な事に気がつきました。

「縮小するアパマン市場でも、入居者の行列ができる方法がある!」
「縮小するアパマン市場には、宝の山が眠っている!」
「縮小するアパマン市場はおもしろい!」

私は評論家ではありません。地方で細々と活動しているコンサルティングに過ぎません。ですから、小難しい理論やウンチクをお話しするつもりは一切ありません。今、実際に「崖っぷちのロケーション」で起こっていることをよりリアルにお話いたします。

大切なのでもう一度繰り返します。
あなたが、これから始まるアパマン経営乱世の時代で、長期安定経営をすることはカンタンです。
あなたに必要なのは、ほんの少しの勇気とほんの少しの行動だけです。
今回の完成見学会は、「波風立てずに細々とやっていく方がよい」と、そう思っている人には価値がありません。

しかし、人生において、自分のやりたいことや自分が思っていることができていないあなたや、常識やしきたりに凝り固まったアパマン業界に風穴を開けたいと思っているあなたにはきっと役に立つ物件です。

20090430019

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木内 淑規(きのうち としのり)

木内 淑規(きのうち としのり)代表取締役

投稿者プロフィール

インターネット書店アマゾン アパート・ビル経営部門ランキング1位「賃貸サバイバル時代に勝ち残る 地域一番「オンリーワン物件」の作り方(ソフトバンク・クリエイティブ社)」の著者。2005年、賃貸経営や空室対策、土地活用、相続税対策などのコンサルティングを主業務とする(有)ウェルライフ徳島を設立。現在、全国のクライアントの個別コンサルティングや土地活用スキーム構築の為の全国行脚を展開中。家族は4歳年下の妻と一女二男と愛犬一匹。1962年寅年生まれ。徳島県在住。血液型O型。

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