木内 淑規(きのうちとしのり)の大家塾|

デザイナーズ戸建賃貸OlethR)岐阜琴塚


思えば遠くに来たものです。昨年の12月の埼玉県羽生市に続き、岐阜県岐阜市に、また「地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)」が誕生しました。

岐阜県といえば、地球防衛軍がヤマトを補修している秘密 地下工場として、山崎努(沖田艦長役)、橋爪功(藤堂平九郎地球防衛軍司令長官役)が訪れ、「SPACE BATTLESHIP ヤマト」撮影された横山ダムがあるところ。

今、多くの大家さんが入居者獲得で悩んでいます。言い換えれば、 「満室に飢えている」といっても良いでしょう。
あなたの地域に、あなたのアパマンしかなかったらどんなに良いか? 誰だって一度はそのように考えたとしても決して不思議ではありません。
しかし、イザ、入居者を獲得しようとすれば、昔のようにうまく行かないのが現状です。あなたは、「物件そのものの商品力」と「ライバル物件との力関係」を考える必要があります。

img_oleth007最近、日本社会が競争時代に入ったと感じる人も多いでしょう。
それが良いか、悪いかは別問題として、負け続ければどん底しか待っていない のは明らかです。「競争はダメ」と言っているようでは、退場を迫られるのが厳しい掟です。

アパマン経営は事業です。事業とはビジネスです。
そもそもビジネスの根本は、「お客さんに通じて、敵(ライバル)に勝つ」ことです。
入居者は、ライバル大家さんとあなたを比べて選んでいます。あなただってコンビニでお茶を買う時、無意識のうちに複数の選択肢の中から1つを選んでいるでしょう。お茶のメーカーは、そんなあなたに選んでもらおうと必死です。

大家さんも同じです。
あなたも同じ地域にあるライバル物件と、入居者の奪い合いをしているのが現実ではないでしょうか?これこそ戦い以外の何者でもありません。事業である以上、勝つしかありません。負けたら借入金の返済もままなりませんし、第一、なんのために始めたのかわかりません。

負け続けると悲惨です。
なにしろ事業という戦いは、あなたとライバル大家さんの生存権をかけて戦っています。ですから、繰り返し、継続して勝つしかないのです。

では、どのようにすれば勝てるのか?

たとえば、大きな会社が小さな会社に勝つのはあたりまえです。弱肉強食、優勝劣敗は自然界の大法則です。
アパマン経営も、戦略なしに戦えば、どんなに一生懸命しても大が勝ち、小が負けます。
しかし、遣り方しだいで、また戦略しだいで小が大に勝つことができます。資本力のない弱者でも逆転できるのです。
戦いというものには、根本的な法則、すなわち原理原則があります。

あなたがライバル物件に初期投資をあまりかけずに勝つ方法、それは、「競合した時のライバルと物件の力関係で勝敗を決める」ということです。たったこれだけです。

img_oleth010「競合した時のライバルとの力関係」とは、全体の力関係ではありません。局所における力関係で勝てばよいのです。
にもかかわらず、多くの大家さんはその事を勘違いします。全体としては物件が大きくなくても、その局面だけ力関係で勝っていたら勝てるということです。
ですから、これから入居者獲得で勝ちたいと思うのなら、万人受けを狙ってはいけません。大切なのでもう一度言います。これから熾烈になる入居者獲得サバイバル時代でも勝ちたいと思うのであれば、万人向けを決して狙わないことです。

その第一歩、 「1度見たら忘れられない外観(ファサード)」にすることです。あなたは、日々、道を通っていてどれだけのアパートやマンションを覚えているでしょうか?残念ながら、いつもボーとしている私はあまり覚えていません。

アパマン経営コンサルをしていてもこのような状態ですから、一般の人ではもっと多いのではないかと思います。
弊社プロデュースのデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は、ほとんどの方が忘れないといいます。それどころか、外観ファサードの特徴を口にしてくれます。
これが差別化なのです。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)の外観ファサードは、第一印象のつかみはまず心配ありません。一度視て忘れられない好印象は、強烈に頭の中に残ります。
その理由は、人には、「認知不協和」という能力があるからです。周囲の風景とそぐわないおしゃれな外観ファサードであればあるほど、 「なんじゃ、こりゃ?」と脳の内部で不協和を起こします。この不協和は、誰かに言いたくて、言いたくて仕方のない感情(エモーショナル)を覚醒させます。そして、相手の事を好意的に思っていればいるほど、いつの間にかあなたの物件を宣伝しています。このような人たちを、私たちは「無意識販売人」と呼びます。その結果、あなたの物件に、無報酬で入居者予備軍を連れてきてくれるのです。

お金をかけないでライバル物件から入居者を奪いたのであれば、万人向けを狙う必要はありません。
では、万人向けを好む入居者予備軍にはどうするか?
ズバリ!あきらめます。決して、万人を狙わないのです。一部の熱心なお客さんが入居してくれれば、お金をかけなくても悠々と経営していけます。

万人に受けようとすればするほど、どうしてもあなたのメッセージが薄まってしまうものです。だから逆に誰からも支持されなくなってしまいます。

真に、お客さんの役に立つ信念のある物件を持っていれば、入居者獲得サバイバル時代でも恐れることはありません。一部の層(優良入居者)で圧倒的に勝てば良いのです。
これが差別化による勝ち方の原理原則です。

これからのアパマン経営は戦国時代を迎えます。

少子高齢化、製造業の海外移転による空洞化。そして、新たに投入され続けるライバル物件の多さ。その社会情勢で長期間、あなたとあなたのご家族のために続けていかなければならない大家業を、戦国時代と呼ばずしてなんというのでしょう。
これからは20%の勝組と、その他80%の負組に峻別される厳しい時代です。

にもかかわらず、戦略の失敗を小手先の戦術で取り返そうとする人が多すぎます。根本的な戦略の失敗は、戦術では取り返せないのです。小手先はしょせん小手先です。

img_oleth009しかし、戦略とは意思決定の領域であり、戦術という実行を伴わない限り「絵に描いた餅」でしかありません。戦略と戦術は車の両輪です。どちらかひとつ欠けてもダメなのです。

今、地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸OlethRは全国に飛び火しています。

昨年末には、あのベストセーラー作家でありテレビに多数出演されているカリスマおばちゃん大家さんも3棟建築され、周辺相場家賃よりも高いにもかかわらず満室になってしまったので、「もっと高い家賃にすれば良かった?」と後悔されています。

今回の主催者である株式会社エーテルさんは、私の「大家さんの事業成功のための真の意味でのコンサルティング」という理念に共感していただき、日本の中央とも呼べる岐阜で活動されています。

私が最も尊敬するのは、この会社の社長さんが今までたくさんの苦労を経験されてきたことです。人生の酸いも甘いも知っているといっても決して過言ではありません。

混乱の時代に生き残るには、「お客さんに通じて、敵(ライバル)に勝つ」ことが至上命題です。

以前、どこかの党の元総理大臣が、国会答弁でカップヌードルの値段を400円と発言し、国民の顰蹙(ひんしゅく)をかいました。このような苦労知らずでは「お客さんに通ずる」ことは決してできないのです。
拝金主義が横行する現在の日本では、「公(おおやけ)からお金を集めて、公(おおやけ)のために融資する」ことが理念である銀行でさえ、「公(おおやけ)からお金を集めて、自分のために運用」しているのが現実です。

建設会社、不動産会社、その関連職種の人たちの多くも同様です。 「あなたのためだから・・・」と言いながら、そのほとんどが「自分のための利益や手数料稼ぎ」なのが現実です。

そんな嫌な世の中で、地主系大家さん、二代目大家さん、新興大家さんに、本当の不動産に稼がせるノウハウやメソッド、そして、しいてはその先にあるすばらしいライフプランを、決して嘘をいわず提供して喜んでいただける全国でも数少ないコンサルティング会社が弊社の目標です。

私も自らの資産構築のために、本当に多くのアパートやマンションを見てきました。 「百聞は一見に如かず」と言います。
この意思や考え方、理念を共有するデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岐阜琴塚、是非、あなた自身の目で、私が言っていることが本当かどうか、お確かめ下さい。

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木内 淑規(きのうち としのり)

木内 淑規(きのうち としのり)代表取締役

投稿者プロフィール

インターネット書店アマゾン アパート・ビル経営部門ランキング1位「賃貸サバイバル時代に勝ち残る 地域一番「オンリーワン物件」の作り方(ソフトバンク・クリエイティブ社)」の著者。2005年、賃貸経営や空室対策、土地活用、相続税対策などのコンサルティングを主業務とする(有)ウェルライフ徳島を設立。現在、全国のクライアントの個別コンサルティングや土地活用スキーム構築の為の全国行脚を展開中。家族は4歳年下の妻と一女二男と愛犬一匹。1962年寅年生まれ。徳島県在住。血液型O型。

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